【 行銷望遠鏡／物業管理 只買不賣策略】 文化行銷所 林隆儀老師專欄

【 文化行銷所 林隆儀老師專欄 】
行銷望遠鏡／物業管理 只買不賣策略
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經濟學家眼中生產三要素：人力、金錢、土地。前兩項會因為主客觀因素改變而有增減變化，唯有土地總量不會增加，但是會隨著經濟發展、公共建設、地點區段之不同，而有增值的機會。
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土地增值常常不是地主努力的結果，基於漲價歸公原則，乃有課徵土地增值稅之舉。土地被歸類為有限資源，地點好的土地甚至被視為稀有資源，結合土地上的建築物，所發揮的不動產價值綜效，常非「價值連城」一詞所能形容。受到「有土斯有財」觀念的影響，土地及建物管理成為當今高度專業的一種新興產業，稱為不動產管理或簡稱物業管理。
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物業管理可區分為兩大區塊，一是投資管理，二是建物管理，前者泛指透過規畫（土地重畫、地目變更、合併）、開發（獨自開發、合作開發、都更、BOT）、租賃、出售等機制，創造及提高不動產的價值；後者聚焦於不動產實體設施管理與使用，透過租賃、合作、改良、出售等方式，增加建築物使用價值。
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物業管理的共同特徵是投入資本龐大，法令限制嚴格，專業知識門檻很高，常非一般個人所能勝任，因此被視為是財團玩的遊戲。財團資本雄厚，資金調度靈活，人才濟濟，經營管理專業知識豐富，預測與判斷精準，操作能力出眾，無論是投資管理或建物管理都能創造輝煌成果。
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財團對不動產的需求比一般企業或個人來的殷切，包括面積與地點的選擇，短期目的是為了自用，長期持有還有增值空間。金融機構設有投資研究部門，觀察及預測物業管理發展前景的眼光，比任何人都敏銳且精準，以致不動產成為他們投資及經營管理的重要標的。
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物業管理業者常面臨「持有麵粉或麵包」的抉擇，麵包製程中麵粉經過發酵製成成品（麵包），已經定型，不會再變大；麵粉是製作麵包的原料，具有很大的發酵（發展）空間，可以製成很多各種各樣的麵包。基於此一原理，物業管理業者都奉行「持有麵粉」政策，堅持「只買不賣」原則，認為不動產一旦賣掉就買不回來了，所以到處在尋求購買標的，既使需要參與競爭激烈的投標，也樂此不疲，不改其志，國內外皆然。
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物業管理是商業發達所帶動的新興產業，投資金額龐大，土地取得不易，開發及使用決策正確與否影響甚鉅。不動產取得常常是可遇不可求，聰明的業者都堅持「持有麵粉」政策，力行「只買不賣」原則。
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